يجوز للمؤجر في أبوظبي طلب إخلاء العين المؤجرة إذا لم يسدد المستأجر الأجرة المستحقة ضمن المواعيد التي يحكمها عقده وقانون الإيجارات المحلي. ويتغير مصير الطلب إذا دفع المستأجر الأجرة المستحقة ومصروفات التقاضي قبل الفصل، أو ثبت تكرر التأخير بغير عذر مقبول. تبدأ الدعوى بمراجعة نوع الإيجار وتاريخ حلول القسط ومقدار ما بقي منه، ثم توثيق الإخطار والسداد والطلبات أمام الجهة المختصة.
متى تحل الأجرة ومتى يعد المستأجر متأخرًا؟
تنظم المادة 11 من قانون أبوظبي رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتعديلاته مواعيد سداد الأجرة. في الإيجار السكني يكون السداد خلال مدة لا تتجاوز 21 يومًا من تاريخ الاستحقاق المتفق عليه كتابة ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك. وفي الإيجار التجاري أو الصناعي أو الحرفي أو المهني تكون المدة 30 يومًا وفق شروط المادة وما لم يقض الاتفاق بغير ذلك. وعند غياب اتفاق مكتوب على الاستحقاق يكون الموعد في بداية كل شهر وفق النص. لذلك ابدأ بالبند والصفة الفعلية للعقد قبل حساب التأخير.
راجع إيصالات السداد إلى جانب جدول الأقساط. تعطي المادة 11 لإيصال عن فترة معينة قرينة على الوفاء عن الفترات السابقة ما لم يثبت العكس. إذا كانت دفعة محل خلاف، حدّد من استلمها وكيف خُصصت وأي فترة تغطيها. قد يتسلم المؤجر مبلغًا لحساب قسط معين بينما يدفع المستأجر بأنه عن فترة أخرى، ويظهر الفرق من الإيصال أو وصف التحويل أو المراسلات المعاصرة له. افصل الأجرة عن وديعة التأمين وفواتير الخدمات وأي رسوم يدور خلاف مستقل حولها.
أثر السداد قبل الفصل وتكرار التأخير
تنص المادة 23، مع مراعاة المادة 20، على سبب الإخلاء عند عدم الوفاء في مواعيد المادة 11. وتقرر في هذا السبب عدم الحكم بالإخلاء إذا دفع المستأجر قبل الفصل في النزاع الأجرة المستحقة وكافة مصروفات التقاضي التي تحملها المؤجر. وإذا تكرر التأخير دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء. لذلك يجب التحقق من مقدار المتأخرات والمصروفات ومن تاريخ السداد الفعلي، وإيداع ما يثبته في الملف عند الاقتضاء.
في ملف التأخير المتكرر، اعرض كل واقعة على حدة. اذكر القسط وتاريخ استحقاقه وتاريخ السداد والإخطار والرد، وأرفق ما يبين التكرار. وقد يثبت المستأجر دفعه في الوقت، أو امتناع المؤجر عن التسلم، أو عذرًا يدعو الجهة المختصة لتقديره. العبارة العامة بأن الدفع يتأخر دائمًا لا تقدم هذه البيانات. وتقدير العذر وأثر الوقائع يرجع للجهة التي تنظر النزاع.
ما وظيفة الإخطار في ملف عدم السداد؟
ابدأ بمراجعة شروط العقد وطريقة التبليغ والإجراء الذي تطلبه الجهة المختصة. في إخطار المطالبة بالأجرة، بين العين والعقد والفترات والمبالغ غير المسددة وطريقة السداد. أرفق ما يثبت وصول الإخطار أو اتخاذ وسيلة التبليغ المطلوبة، وسجل أي رد. الإخطار المرتبط بانتهاء العقد أو عدم تجديده له سبب وقواعد ينبغي فصلهما عن طلب الإخلاء بسبب متأخرات. مدد الوفاء الواردة في المادة 11 مرتبطة باستحقاق الأجرة وفق شروطها، ويُبحث الإخطار بحسب سببه ومتطلبات ملفه.
ماذا يفعل المستأجر إذا رفض المؤجر قبض الأجرة؟
احتفظ بدليل عرض السداد، وبالرد أو بتعذر الوصول إلى المؤجر، ولا تترك المبلغ دون توثيق. تتيح المادة 11 في حالات منها امتناع المؤجر عن الاستلام أو عدم تعيين مكان للوفاء إيداع الأجرة بالطريق المقرر لدى اللجنة وإخطارها وفق شروط النص. يبرئ إيصال الإيداع الذمة في حدود المبلغ المودع وفق المادة. تحقق من إجراءات العرض والإيداع المعمول بها لدى الجهة المختصة واحفظ الإيصال وبيان القسط المقصود.
المستندات التي تحسم مقدار الأجرة والصفة
- عقد الإيجار وتوثيقه وملاحقه وأي تعديل مكتوب لمواعيد السداد.
- ما يثبت صفة المؤجر أو وكيله وبيانات العين والطرف الملتزم بالدفع.
- كشف بالأقساط والإيصالات والتحويلات والشيكات المرتجعة عند وجودها.
- الإخطارات ودليل تسلمها وأي رد يتناول الدفع أو موعد الاستحقاق.
- بيان مصروفات التقاضي أو إيصال الإيداع وأي دليل يدعم ادعاء تكرر التأخير أو عذره.
قدم الطلب لدى جهة فض المنازعات الإيجارية المختصة في دائرة القضاء في أبوظبي عندما ينطبق تنظيمها على العقد. يمكن أن تتعلق الطلبات بالأجرة المتأخرة والإخلاء والتسليم بحسب الوقائع. بعد الحصول على سند صالح للتنفيذ، تتبع إجراءات التنفيذ النظامية. تغيير الأقفال أو قطع الخدمات يعرض الأطراف لنزاع إضافي ولا يقوم مقام إجراءات الإخلاء.
مثال على قسط سُدد بعد رفع الدعوى
يدعي مؤجر أن مستأجرًا سكنيًا لم يدفع قسطًا مستحقًا وفق عقد مكتوب. يقدّم كشفًا وإخطارًا، ثم يقدم المستأجر ما يثبت أنه دفع الأجرة المستحقة ومصروفات التقاضي قبل الفصل. يقتضي تطبيق المادة 23 بحث تاريخ ومقدار السداد وأي ادعاء بتكرار التأخير دون عذر. إذا كان المؤجر يستند إلى واقعتين سابقتين، يفيد جدول الاستحقاق والإيصالات في بيان هل حدث تأخير فعلًا وما إذا كان له سبب مقبول. تتغير النتيجة إذا كان المبلغ المدفوع لا يغطي المستحق أو لم يثبت تخصيصه لهذا القسط.
كيف تراجع الملف قبل قيده؟
اكتب تاريخ الاستحقاق التعاقدي، ونهاية مدة السداد المنطبقة، والمبلغ المسدد والمتبقي، والسبب الذي تستند إليه في طلب الإخلاء أو الاعتراض عليه. إذا رفض الطرف الآخر قبض المبلغ أو تنازع في تخصيصه، افحص ما يثبت العرض أو الإيداع. بهذه الخطوات يمكن فصل المنازعة الحسابية على الأجرة عن الشروط التي تسوغ الإخلاء فعليًا.
كيف تتحقق من سبب التأخير عند اختلاف السجلات؟
قد يرسل المستأجر تحويلًا في اليوم الأخير، بينما يظهر في حساب المؤجر في اليوم التالي. أرفق ما يبين وقت إرسال العملية وتاريخ قيدها ووسيلة الوفاء المتفق عليها، ووضح ما إذا كان التأخير بسبب عودة التحويل أو رفضه أو نقص في البيانات. وقد يعود شيك لسبب يختلف عن عدم كفاية الرصيد. احصل على الإفادة ذات الصلة وتحقق مما إذا عُوّض الشيك بدفعة أخرى. تتيح هذه الأوراق مناقشة واقعة محددة بدل تقديم كشف مختصر يبين فقط أن المبلغ لم يظهر في وقت ما.
إذا ورد إشعار عن قسط ثم وقع تعديل على جدول السداد، ضع الاتفاقين بجوار بعضهما واذكر التاريخ الذي بدأ فيه التعديل والفترات التي شملها. قد يتضمن العقد إعفاءً عن جزء من الأجرة أو يشترط أداءها إلى حساب جديد. قدم التعليمات التي بلغت للطرف الآخر. وتحقق من الجهة المخولة بإصدار الإيصال إذا كان مدير العقار أو وسيطًا يتولى التحصيل باسم المالك.
ماذا يتضمن محضر التسليم عند انتهاء العلاقة؟
إذا انتهى النزاع بإخلاء أو تسوية، اتفق على موعد تسليم المفاتيح والطريقة التي يثبت بها رد العين، ودوّن حالتها عند التسليم وما تسلمه كل طرف. قد يختلف تاريخ توقف احتساب الأجرة عن تاريخ إرسال إخطار أو توقيع تسوية، بحسب العقد والقانون وما يثبت من التسليم الفعلي. افصل بين أي ادعاء بأجرة بعد الانتهاء وبين رسوم الخدمات أو إصلاح تلف وبين رد وديعة التأمين. وفي حال صدور أمر تنفيذي، افحص بيانات التنفيذ وما يطلبه من الطرفين بدل افتراض أن تحرير محضر خاص يكفي لكل أثر. وضوح المحضر مهم إذا بقي خلاف على الفترة أو على جزء من المبلغ، ويسمح بإقفال البنود التي تم الوفاء بها فعليًا.
اقرأ أيضًا
المصادر الرسمية
- قانون إيجار الأماكن في أبوظبي رقم 20 لسنة 2006 وتعديلاته
- دائرة القضاء أبوظبي، صحيفة الدعوى الإيجارية
الاستشارة القانونية
المحامي والمستشار علي سعيد الشامسي. 0503466632 · تواصل عبر واتساب.
